Le document d'urbanisme local détermine si un terrain est constructible ou non. Ainsi, c'est en obtenant la révision ou la modification du Plan Local d'Urbanisme qu'un terrain inconstructible peut éventuellement devenir constructible.

Il faut avoir en tête que le Plan Local d'Urbanisme est un document qui est établi et adopté en 24 mois en moyenne. Ce document encadre l'urbanisation d'une commune sur plusieurs années. Il s'agit d'un document de planification.

Les règles inscrites dans le Plan Local d'Urbanisme sont d'or, mais elles ne sont pas gravées dans le marbre. En effet, le propriétaire d'un terrain peut demander une modification du PLU avant sa révision générale, qui a lieu tous les 10 à 15 ans.

En fonction de la nature des modifications et des éléments du PLU concernés, quatre types de procédures peuvent être engagées par les collectivités. Je m'appelle Erwan Sellier, avocat en droit de l'urbanisme, et par cet article j'entends vous apporter un éclairage sur la modification et la révision des PLU.

Quelle procédure de modification du PLU ?

Pour savoir s'il est nécessaire de réviser ou modifier le PLU, la commune doit déterminer si le changement nécessite une modification du Plan d'Aménagement et de Développement Durable (PADD).

Modification ou révision ?

Si la modification impacte les orientations générales du PADD, la réduction significative d'une zone A ou N, une disposition de protection de l'environnement ou qu'elle a vocation à aggraver un risque de nuisance, c'est une procédure de révision du PLU qui devra être engagée. La révision sera dite « normale » si la modification porte atteinte aux orientations du PADD dans son ensemble. Elle sera allégée dans les autres cas.

Au contraire, si la modification ne concerne que le règlement du PLU (plan de zonage et/ou règlement), seule une procédure de modification devra être engagée.

Modification normale ou simplifiée ?

La modification, tout comme la révision, peut être :

• Normale, si elle vise à majorer de plus de 20 % les droits à construire d'une zone, à diminuer ces droits ou à réduire la surface d'une zone urbanisée ou à urbaniser.
• Simplifiée, s'il s'agit de modifier une erreur matérielle ou d'instaurer une majoration des droits à construire dans certaines situations prévues par le Code de l'urbanisme.

Une révision suppose nécessairement une procédure plus lourde (enquête publique notamment) qu'une modification simplifiée. En tout état de cause, la révision et la modification devront être adoptées par délibération du conseil municipal ou de l'EPCI compétent.

Comment présenter sa demande de modification d'un PLU ?

Juridiquement, l'initiative d'une procédure de révision ou de modification d'un PLU revient exclusivement à la commune ou à l'EPCI en charge de l'urbanisme sur le territoire concerné. Mais les citoyens et les propriétaires de terrains peuvent participer activement à cette procédure, voire peser sur elle.

Les actions à entreprendre en amont

Il est opportun de se rapprocher du service urbanisme de la Ville ou de l'EPCI pour leur faire part de vos projets. Il peut arriver que cela suffise à rendre le terrain constructible lors de la prochaine modification du PLU. Le changement de zonage ne doit pas être un tabou.

En tout état de cause, il sera nécessaire de formaliser votre demande par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) auprès de la commune.

L'enquête publique

La révision ou la modification normale est obligatoirement précédée d'une enquête publique. Lors de cette enquête, vous pouvez prendre connaissance du projet de modification du PLU et faire part de vos observations et suggestions avant qu'il soit adopté.

Vous pouvez rencontrer le commissaire-enquêteur, qui recueille les observations et les consigne dans le registre d'enquête publique. Vous pouvez également adresser vos observations par écrit (LRAR). Ces observations sont essentielles pour convaincre le commissaire-enquêteur de rendre un avis favorable à vos intérêts.

Les recours après l'approbation du PLU modifié ou révisé

Que vous ayez déposé ou non des observations, le PLU approuvé peut être défavorable à vos intérêts. Il est alors possible de contester la délibération approuvant ce PLU dans un délai de deux mois à compter du premier jour de son affichage.

Le recours gracieux

Il s'agit d'une étape préalable à l'éventuelle saisine du Tribunal administratif (non obligatoire). Il s'agit de demander au Maire ou au Président de l'EPCI de retirer, en tout ou partie, la délibération approuvant le PLU. Cette demande prend la forme d'un courrier motivé adressé par recommandé avec accusé de réception.

A compter de la réception du recours gracieux, l'autorité dispose de 2 mois pour répondre. En cas de rejet explicite ou implicite, vous disposez d'un nouveau délai de 2 mois pour saisir le Tribunal administratif.

Le recours contentieux

Se faire assister par un avocat compétent en droit de l'urbanisme apparaît essentiel. Je suis à même de traduire vos réserves et votre mécontentement en arguments juridiques, et d'étudier le PLU révisé ou modifié pour détecter tout argument susceptible d'obtenir son annulation totale ou partielle.

Je suis avocat en droit de l'urbanisme et je peux rédiger vos observations auprès du commissaire-enquêteur, un recours gracieux et/ou un recours devant le Tribunal administratif.